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[돈 버는 법률 이야기] ‘NZ 사회 상층부 차지’, 100년 뒤 한인 커뮤니티를 꿈꾼다

권태욱 교민 1호 변호사의 ‘돈 버는 법률 이야기’(2)

보통 사람들은 주거용 부동산 투자를 제일 좋은 것으로 안다. 물론 그 위에는 개발 예상 지역의 땅을 사서 많은 차익을 남기는 1980년대 빨간 바지 아줌마 식의 부동산 투기가 있지만, 정보와 자금력 면에서 그들을 감히 넘볼 수 없는 보통 사람들에게는 그냥 부러운 남의 이야기일 뿐이다.

주거용 부동산 투자는 대부분의 알뜰한 보통 사람들이 저축으로 모은 돈으로 시작할 수 있는 사업이다. 주거용 부동산 투자가 고수익을 올리는 이유는 대한민국처럼 고속성장이 계속되는 나라에서는 그 나라에 모이는 자본의 총량은 늘어나는 데에 비해, 그에 비례한 총량의 증가가 제한되는 재화라서 그렇다.

부동산 가격, 경제 성장 지역에서는 획기적으로 늘어

그런 재화로는 금 등의 귀금속도 있는데, 귀금속은 필수 경제재가 아니므로 가치를 보전하기는 하지만, 획기적으로 가치가 증가하지는 않는다. 그에 견줘 부동산은 증가는 제한되는 반면에 수요는 늘어나기 때문에 경제가 성장하는 지역에서는 가격이 획기적으로 상승한다.

사회주의적 관점을 가진 정치인들이 주장하는 것처럼 부동산의 총량이 절대 불변인 것은 아니다. 농업이 중요한 생산수단이었던 일제 강점기에는 가난한 조선의 농민들이 소작할 수 있는 농지의 총량은 증가하기 힘들었다.

그래서 삼천리를 돌아봐도 송곳 하나 꽃을 땅이 없는 가난한 농민들이 조국을 떠나서 농지를 구할 수 있는 만주로 간도로 이주를 했다. 일부는 하와이로 갔다.

그렇게 해외로 이주한 빈농의 자손은 그 조상이 어느 나라로 이주했느냐에 따라 삶의 등급이 결정되었다. 만주와 연변으로 간 동포들의 후손은 대한민국에 남아서 초근목피로 연명한 분들의 자손들보다 현재까지는 사회 경제적 지위가 열악하다.

하와이를 거쳐 미국 본토로 이주한 분들, 일본 본토로 이주한 분들의 후손들은 평균적으로 대한민국에 있는 사람들보다 좋은 여건에서 생활한다. 다 같이 지금 사는 곳을 떠나서 새로 운명을 개척해보려고 한 행동인데, 어느 곳으로 행선지를 정했느냐에 따라 자손 대대로 삶의 등급이 달라지는 결과를 낳는다.

우리의 결정이 후손의 글로벌 사회 경제적 지위 결정

우리 교민은 대부분 당대에 뉴질랜드로 이주를 온 분들이다. 우리의 결정이 후손들의 글로벌 사회 경제적 지위를 결정한다. 잘한 것인지, 조금 더 애를 써서라도 미국으로 가거나, 미국이 안되면 캐나다로 갔어야 하는 게 아닌가 하는 의문을 해볼 수도 있다.

미국이나 캐나다로 가지 못하지만, 뉴질랜드에 머무는 것은 정체되는 것으로 생각한 분들은 호주로 옮기기도 했다. 조금 큰 나라이니까 발전성도 좀 더 있지 않을까 하는 생각으로.

그렇게 지금 내린 결정이 100년쯤 후에 우리 후손들에게 어떤 평가를 받을지는 알 수 없지만, 뉴질랜드라는 나라가 세워진 지 200년(1840년 와이탕이 조약 기준) 가까이 되는 지금, 초창기에 영국에서 이주해 온 사람들의 후손들의 세계적 지위를 보면 영국에 남아있던 사람들 보다 뒤떨어지지 않는 사실에서 안심의 근거를 찾을 수도 있지 않을까 싶다.

지난 200년과 앞으로 우리 후손이 살아갈 100년은 여건이 매우 다르다. 뉴질랜드가 불이익으로 여겨졌던 북반구의 주요 국가들과 떨어진 거리가 별로 상관이 없는 변수가 된다.

경제 성장하는 나라 부동산 가격 전반적으로 올라

또한 정치적 민주주의, 공해 피해가 없는 자연 여건에 따른 장점이 더 크게 영향을 미쳐서 이 나라가 더욱더 부자 나라가 될 수도 있다는 생각이 든다. 그렇다면 후손들이 부자 나라로 자기들을 데려온 1세대 이민자들을 혜안과 통찰을 갖춘 선조들이라고 찬양하고 감사할 수도 있겠다는 생각을 해본다.

부동산 투자가 이익을 낳는 것은 그 부동산이 속한 지역, 작게는 개발지역, 도시, 크게는 국가의 경제가 발전하기 때문이다. 경제가 쇠퇴하는 지역은 부동산 가격이 폭락하거나, 경제학에서는 ‘가격의 하방 경직성’이라고 부르는 이유로 하락은 하지 않더라도 거래가 되지 않는 현상이 발생한다. 대한민국의 지방 도시에서 지금 일어나고 있다.

조선 경기가 쇠퇴하면 거제도 아파트 분양이 안 되고, 기존에 아파트를 가진 사람은 팔고 다른 곳으로 이주하기가 어렵다.

국가도 마찬가지다. 경제가 성장하는 나라의 부동산 가격은 전반적으로 오른다. 중국이 그랬고, 지금은 베트남, 인도의 주요 도시 부동산 가격이 폭등하고 있다. 그렇다고 경제가 성장하는 나라의 부동산에 투자하면 무조건 수익을 낳는가? 그렇지는 않다.

성장하는 나라의 경우 정치적 안정성과 제도적 투명성이 아직 미약한 나라가 많다. 그런 나라에서는 성장하던 경제가 부정부패의 장벽에 막혀서 정체되거나 쇠퇴하기도 한다.

대한민국, 민주화 덕분에 급속한 성장 이뤄

60년대에는 잘 나가던 필리핀이, 그래서 가난한 대한민국에 장충체육관을 지어줬던 나라 필리핀이 마르코스라는 독재자의 장기 집권과 부패로 이제는 홍콩에 파출부를 수출해서 먹고사는 나라가 된 것이 그런 예다.

대한민국도 군사독재가 계속되었으면 그런 꼴이 났을 텐데, 다행히도 1987년의 민주화로 평화적 정권교체의 전통이 확립되고, 정권이 바뀔 때마다 전 정권에서 부정이나 부패를 저지른 자들을 대량으로 감옥으로 보내는 관행이 수립된 덕분에, 그리고 공무원 연금으로 공무원들의 부패가 사라지면서 급속한 성장을 이뤘고 선진국 대열에 합류했다.

전 세계적으로 자금을 굴리는 사람들, 글로벌 금융권의 큰 손들이 어떤 나라에 투자할 때는 그 나라의 정치적 안정성을 본다. 너무 안정에만 주목한 나머지 독재자들의 강압에 의한 안정도 안정인 줄로 알고 그런 나라에 투자했다가 민중봉기로 정권이 교체되면서 원금도 못 건지고 나오는 경험을 몇 번 하면서다,

이제는 그런 나라에 대한 투자 선호가 줄었고, 정치적 민주주의가 확립되어 있고, 공무원의 부패가 낮은 나라를 일단 투자를 검토할 만한 나라로 꼽는다. 그런 면에서 뉴질랜드는 세계 최상위권에 드는 나라다.

높은 투자 수익 올리려면 자본 총량의 증가 필요

한편으로 정치가 안정되고 공무원이 부패하지 않은 나라라고 해서 무조건 투자 대상으로 좋은 나라는 아니다. 그런 나라에서는 공무원으로 살거나 조그마한 상업을 하면서 살기는 좋겠지만, 자본을 투자해서 수익을 올리는 데에는 그것만으로는 부족하다. 높은 투자 수익을 올리려면 그 나라에 생성되는 자본 총량의 (급격한) 증가가 필요하다.

한 나라에 생성되는 자본 총량의 급격한 증가는 대개 산업화를 통해서 이뤄진다. 1960년부터 1997년 외환위기 이전의 대한민국이나, 1980년대 이후의 중국, 그리고 지금의 베트남이 그 예다. 그런 나라는 세계 금융자본의 좋은 투자처이다.

그 나라 국민들이 열심히 사업하고 일해서 벌어들인 수익이라는 케이크의 크림을 훑어갈 수 있다. 어떤 때는 케이크의 크림만 가져가는 것이 아니라 케이크를 통째로 가져가서 그 케이크를 만든 사람은 먹을 것이 없어서 배를 곯도록 만들기도 한다.

1997년 대한민국 국민들이 겪었던 외환위기가 그런 것이다. 그런 일이 발생하면 부동산 가격이 제일 먼저 폭락한다. 다행히 대한민국은 경제의 기초가 튼튼하고, 그 뒤에 온 IT 시대에 재빠르게 대처해서 국민들이 도둑맞은 케이크를 대신할 새 빵을 만들어내서 온 국민이 밥을 굶고 길거리에 나 앉는 사태는 면했지만, 어떤 나라는 그 후유증에서 영영 일어나지 못할 수도 있다.

우리 민족이 뉴질랜드보다 먼저 이민을 갔던 나라들의 경우,
수십 년 수백 년을 살아도 한국인이라는 정체성을 유지하면서 살게 되는 것 같다.
만약 뉴질랜드의 한국인들도 그런 정체성을 갖고 산다면,

기왕이면 뉴질랜드 사회의 상층부에 한국인 커뮤니티가 자리 잡도록 하는 게 좋다고 누구나 생각할 것이다.
미국 사회의 유대인이나 영국계 이민 후손들처럼 말이다.

우리는 당대 이민자이자 다음 세대의 토착민

뉴질랜드도 1980년대에 비슷한 경험을 했다. 그 덕분에 외국의 자본과 기술 인력을 도입하겠다고 이민 문호를 개방해서 대한민국 사람들도 이곳에 커뮤니티를 구성할 정도로 와서 살 수 있게 되었지만, 뉴질랜드에서 태어나서 살던 사람들은 좀 억울할 수도 있겠다는 생각이 들 때가 가끔 있다.

뉴질랜드에 오래전부터 살던 사람들이 낸 세금으로 잘 만들어진 공공시설이나 도로에서 제일 좋은 차를 타고 달리는 사람은 세금을 낸 사람들의 후손이 아니라, 아시아 각국에서 이민 온 우리 같은 사람들이 더 많다.

물론 뉴질랜드 토착민들은 이민자들 덕분에 살고 있던 집값이 올라서 돈을 벌었지만, 그것도 그 당대에 해당할 뿐이지 그 뒤에 사회생활을 시작한 사람들은 높은 부동산 가격으로 평생 자기 집 장만을 못 하거나, 더 오랜 기간 은행 이자를 내야 자기 집을 가지는 상황이 되었다.

우리는 당대에는 이민자이면서 한편으로 다음 세대에는 기존의 토착민이 되는 사람들이다. 우리 이전에 이 나라에 살던 사람들이 겪었던 경험을 우리도 그대로 겪을 수 있다. 중국은 말할 것도 없고, 동남아시아와 인도에서 급격한 부의 축적이 이뤄지고 있다. 그런 나라에서 쌓은 돈을 갖고 이 나라에서 후손들의 터전을 마련하겠다고 오는 사람들은 우리의 기회이면서, 이 나라의 제한된 자원에 대해서는 우리의 경쟁자들이다.

500조 굴리는 국민연금, 세계 5위 권 글로벌 투자자

우리 민족이 뉴질랜드보다 먼저 이민을 갔던 나라들의 경우, 수십 년 수백 년을 살아도 한국인이라는 정체성을 유지하면서 살게 되는 것 같다. 만약 뉴질랜드의 한국인들도 그런 정체성을 갖고 산다면, 기왕이면 뉴질랜드 사회의 상층부에 한국인 커뮤니티가 자리 잡도록 하는 게 좋다고 누구나 생각할 것이다. 미국 사회의 유대인이나 영국계 이민 후손들처럼 말이다.

뉴질랜드에서 한국인 커뮤니티가 사회 경제적으로 상층부에 자리 잡도록 하려면, 각개 약진으로는 어렵다. 개인의 최대이익을 도모하는 시장경제가 가장 풍성한 사회를 가져오기는 하지만, 그 시장에서 지배적 지위를 가지는 것은 잘 조직된 대기업이다.

한 사회도 마찬가지다. 다양한 인종과 민족이 서로 섞여 사는 나라에서는 내부적으로 긴밀한 유대와 협조가 이뤄지는 집단이 사회적 우위를 점한다. 동남아 지역의 상권을 화교들이 쥐고 있는 것이 그런 예다.

대한민국은 자본이 넘쳐나는 나라다. 500조를 굴리는 국민연금은 세계 5위 권의 글로벌 투자자다. 미국의 내로라하는 자산운용 전문가들이 국민연금의 투자 실무자가 연락하면 다른 일정을 모두 취소하고 그날로 전세기를 타고 인천 공항으로 날아온다.

시드니보다 오클랜드 상업용 부동산이 수익률 높아

호주 시드니에는 국민연금이나 공무원 연금, 군인공제회 등의 투자기관이 사들인 상업용 빌딩이 여럿 있다. 그중에서 국민연금이 2010년에 6억8천5백만 호주 달러를 주고 사들인 시드니 도심의 오로라 플레이스(Aurora Place)는 지금 10억 호주 달러를 넘는다.

개인이 그런 빌딩을 사들일 능력은 되지 않지만, 그런 빌딩을 한국의 자금이 구입하는 과정에서 매개 역할을 할 수 있다. 해외투자를 전문으로 하는 사람들이 사들이는 부동산의 종류와 위치 등을 공부하면 개인도 활용할 수 있다.

뉴질랜드의 주요 건물 중에도 대한민국의 해외 부동산 투자 전문가들이 선택하는 기준을 만족하게 하는 건물들이 있다. 시드니보다 오클랜드의 상업용 부동산이 수익률이 높다. 매각 차익이 아니라 보유 기간 중 임대수익을 말한다. 주거용 부동산은 임대수익률이 은행 금리보다 낮다. 상업용 부동산이 은행 금리보다 낮은 수익률이면 투자 전문가들은 투자하지 않는다.

오클랜드나 웰링턴의 대형 건물 중에 한국의 연기금이나 자산운용사들이 소유하는 것이 늘어나고, 개인투자자들도 그보다 규모는 적지만 요지에 있는 상업용 부동산을 많이 소유하게 되는 것이 뉴질랜드에 사는 한국인들의 사회 경제적 지위를 높이는 데 도움이 되는 활동 중 하나가 아닐까 하는 생각을 해본다.    <다음에 계속>


권태욱 교민 1호 변호사
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L1, 2 Princes St. Auckland Central

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