내 집 마련 어떻게 하나요? (부동산 매매계약서 추가 조건)

내 집 마련 어떻게 하나요? (부동산 매매계약서 추가 조건)

뉴질랜드타임즈 댓글 0 조회 1775 추천 1


최유진 변호사와 함께하는 ‘알기 쉬운 법률 이야기’(3) 


d8392e17d4d32645996d9f890abd7055_1608172590_5917.jpg
 

지난 호에 이어 이번 호에서도 부동산 매매계약서 내용 및 관련 용어 등에 대해서 표준 부동산 매매계약서를 예로 들어, 작성 요령과 함께 계약서에 넣을 수 있는 조건 등에 관해, 보다 자세히 설명해 보도록 하겠습니다. 


표준계약서에는 구매자를 위한 계약조건 중에서 보편적으로 계약서에 많이 추가하게 되는 몇 가지 조건들이 첫 장 네모박스 안에 기재되어 조건의 유무를 편리하게 구별할 수 있도록 작성되어 있는데요. 여러분의 참고를 위해 그 부분만 발췌해 보았습니다. 


Conditions라는 제목 안, 아래의 박스를 보시면, 융자(Finance), LIM 리포트, Building Inspection Report, Toxicology Report, 외국인 투자 승인 조건(OIA Consent) 등 구매자의 조건 선택 여부와 그 만족일 또는 기간 등을 표기할 수 있게 되어 있는데요.


d8392e17d4d32645996d9f890abd7055_1608172657_8366.png
 

융자조건 (finance condition)

꿈에 그리던 집을 사시기 위해 검토하셔야 할 첫 단계로 재정적 능력을 들 수 있습니다. 본인이 지출할 수 있는 정도와 주택 구매 비용 등을 고려하여, 재정능력을 판단하되, 필요 시 융자기관에 융자를 알아보는 조건입니다. 본인이 직접 은행 등 융자기관과 연계해 융자 가능성을 알아보거나 모기지 브로커 등 전문가를 통해 융자 가능 여부 등을 알아볼 수 있는데요. 이때 융자기관은 지불능력, 신용, 자산, 담보물의 값어치 등을 고려하여, 개개인이 주택 모기지를 융자받을 수 있는지 결정하게 되고, 승인편지(mortgage approval letter)를 제공하게 됩니다. 


예를 들어 80만 달러 상당의 부동산을 구입하려는데 40만 달러에 대한 은행융자를 받아야 한다면, 해당 주택으로 사전승인을 받아 놓지 않으신 이상 융자조건을 다시는 것이 좋겠습니다. 


LIM(Land Information Memorandum) Report 승인 조건 

Lim리포트란 토지의 조건 및 사용용도, 부동산의 건축 허가사항 및 승인일 등 특정 부동산에 대한 City Council에 기록되어 있는 정보를 기록한 해당 시청(Council)의 보고서를 뜻하는데요. 한국으로 친다면 주택 토지대장 정도라고 생각하시면 됩니다.   


만약 불법으로 의심되는 주택의 개조사항이 있다면 Lim리포트에 해당 개조사항이 CCC나 consent를 받아 기재되어 있는지 실제 부동산과 비교 검토는 필수일 것입니다.   


Lim리포트신청은 해당 부동산이 위치해 있는 시의 council에서 할 수 있으며, 비용은 약 300불 내외입니다. 지역마다 차이가 있어 Urgent Lim으로 신청하면, 비용은 조금 더 드는 반면 하루 이틀 안에 받아볼 수 있으며, 보통은 5~15 working day 정도의 시간이 소요됩니다. 계약서 작성 시 구매자라면, 이미 받아 놓은 Lim 리포트가 존재하지 않는다면, 신청 후 받아보고 확인할 수 있는 시간을 계산하여 만족 일을 정하셔야 할 것입니다.


 

Building Inspection Report/Toxicology Report 승인 조건

LIM report 조건을 통해 대지 및 승인기록, 불법 증축의 여부 등을 알아볼 수 있다면, Building Inspection Report 승인 조건을 이용하여, 집의 전반적인 상태를 전문가에게 의뢰하여 인스펙션을 받아보고, 만족스럽지 못한 부분이 있다면 판매자에게 수리 또는 수리비만큼의 판매가격 인하 조정 등을 요구하거나, 누수 주택과 같이 심한 경우에는 계약을 파기할 수도 있습니다.


가끔 구매자 본인의 판단으로 Building Inspection report를 받지 않고, 무조건적 계약으로 오퍼를 넣으신 후 나중에 문제가 발생하여 후회하시는 분들을 뵙게 됩니다. 건물이 외관상으로는 튼튼해 보이고 아무런 하자가 없어 보여도, 반드시 전문가의 리포트를 받아 꼼꼼히 체크한 후 앞으로 내가 살 집의 유지보수 포인트를 알고 사시는 것을 권유해 드립니다. 


수십만 달러의 비용을 지불하고, 구조적 결함으로 인한 위험성이나, 누수 문제로 인한 주택 구입에 따른 피해액을 감안해 본다면 당장의 인스펙션 비용은 미래를 위한 보험료라 생각할 수 있지 않나 싶습니다. 


물론, Building Inspection은 구매자의 선택사항이므로 리포트비용은 구매자가 부담하며, 반드시 지정된 날짜까지 확인하여 이상이 있을 시에는 판매자 측에 구체적인 내용을 통보하여야 합니다.


또 지역이나 테넌트의 유무 등에 따라 Toxicology report(일명 Drug Test)를 함께 하시기도 하는데요. 최근 대마초의 합법화 여부를 국민투표로 실행했을 정도로 마약이 어느 정도 보편화된 뉴질랜드에서는 부동산 거래 시 마약검사의 중요성이 대두되고 있습니다. 가장 문제가 되고 있는 마약은 통상 Meth,  P 또는 Pure, Speed라고 불리는 Methamphetamine인데, 가장 강력한 마약 중 하나라 합니다. 가루나 얼음결정체의 형태로 이전 거주자가 오랫동안 마약을 제조했거나 사용하였다 하여도 집에 남아있는 잔류물 등으로 오염 여부를 바로 알아내기 쉽지 않기에, 전문가에게 검사를 의뢰해 리포트를 받게 됩니다. 


만약 천장, 바닥, 벽, 가전제품 등의 표면에 누런 또는 갈색의 흔적이 보인다면 마약 검사조건을 넣으시도록 권유 드립니다. 마약검사 실시 후 검사치가 100cm² 당 15 마이크로그램 이하이면 사람이 살기에 안전하다고 하는데요. 만약 오염수치가 기준치를 초과하는 수치라면 반드시 전문가를 통해 마약 성분을 중화하거나 제거해야 합니다. 마약 검사 여부는 계약 당시 누수나 불법 증축/개축 여부와 함께 에이전트에게 미리 물어야 할 필수 질문 중 하나라 생각됩니다. 


OIA 승인 조건   

OIA 승인이란 Overseas Investment Act 2005와 Overseas Investment Regulations 2005이라는 법 조항에 의한 정부 관련기관(The Overseas Investment Office, OIO)의 승인을 말하며, 외국인이 뉴질랜드의 특정 부동산을 취득할 경우 또는 부동산의 면적이 정한 범위를 넘어가는 경우 받아야만 하는 동의를 말합니다.


이때, 관련법 조항에 따른 외국인이란 뉴질랜드 시민권이나 영주권을 가지고 있지 않은 자, 영주권자이나 외국에 1년 이상 거주하고 있는 자, 외국인이 회사의 25% 이상의 주식을 소유한 뉴질랜드 회사 등도 포함되니 주의하시기 바랍니다. 


<다음에 계속>


* 본 칼럼은 독자 개개인을 위한 법률 자문이 아닌 필자 개인 견해를 바탕으로 한 일반적 법률 정보전달을 목적으로 한 글임을 밝혀드립니다. 더 궁금하신 사항이 있으시다면 전문가와의 개인상담과 정확한 리서치를 통한 케이스 가이드를 권해 드립니다. 또, 법 조항이 수시로 변경되는 특성상, 지난 글이 현 상황에 맞지 않을 수 있습니다. 따라서 칼럼 내용이나 정보로 인한 손해에 필자는 어떤 책임도 없음을 알려드립니다.

 

b42906d5f5f9c0e85561fedffc762502_1605744493_3582.jpg 

최유진 변호사 (Eugenie CHOI)


Hemaru Law 대표변호사

Barrister & Solicitor NZ & Australia (NSW)

오클랜드 법대, 일어/중국어 졸업

현 민주평통 뉴질랜드협의회 수석 부회장

현 뉴질랜드 한인 여성회 부회장

Mobile: 021 262 7182

Email: eugenie@hemarulaw.co.nz


저작권자 © ‘뉴질랜드 정통 교민신문’ 뉴질랜드타임즈, 무단 전재 및 재배포 금지

이 게시글에 달린 댓글 총 0

애드 프라자

 
 
 

타임즈 최신기사

글이 없습니다.

인기기사

글이 없습니다.